공유) 실거주 의무 없는 재건축 아파트 경매 인기

실거주 의무 없는 재건축 아파트 경매 인기

• 주로 강남권이나 재건축·재개발 등 정비사업이 기대되는 아파트에 많은 응찰자가 몰리면서 평균 낙찰가율을 끌어올렸다고 분석
• 일반 매매 거래를 통해 강남권 중에서도 토지거래허가구역 내에 있는 주택을 구매하려면 제약이 많다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역 일정 면적 이상 주택, 상가, 토지를 거래할 때 관할 구청장 허가를 받아야 해서다. 실거주 거래만 허가하기 때문에 사실상 전세를 끼고 사는 갭투자가 불가능하다.
• 반면 경매로 낙찰받은 주택은 실거주 의무, 거래 허가 등 신고 대상이 아니다. 자금조달계획서 제출과 실거주 의무도 없다. 낙찰받은 뒤 전세를 놓을 수 있다 보니 자금 여력이 부족한 투자자들이 ‘갭투자’ 용도로 활용하는 모습

 

• 재개발 사업은 건물, 토지, 지상권 중 하나만 있어도 조합원 조건이 충족된다”며 “재건축 아파트보다 상대적으로 적은 비용으로 입주권을 얻을 수 있어 경매 시장에서 인기
• 경매로 정비사업 예정 구역 물건을 낙찰받았다 해도 조합원의 지위 양도 금지 규정은 똑같이 적용된다. 현행법상 재건축 사업은 조합이 설립된 이후에는 조합원 지위를 제3자에게 넘길 수 없도록 돼 있다. 재개발 사업 역시 관리처분계획인가 이후에는 조합원 지위를 넘길 수 없다. 다만 경매에서는 조합원 지위 양도 금지 규정과 관련해 예외 규정이 있다. 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 나온 경매 물건이나 국가 세금을 미납해 진행되는 공매의 경우에는 사업 단계와 상관없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계받을 수 있다. 이때 경매 신청자는 공인된 금융기관이나 국가기관이어야 하며, 개인이 사적인 채무를 갚기 위해 경매를 신청했다면 그 물건은 낙찰받아도 분양권을 받을 수 없다. 이 경우에는 현금 청산 대상이 된다.
• 재개발의 경우 해당 물건이 입주권이 생기지 않는, 일명 ‘물딱지’인지도 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 이미 조합설립을 인가받은 특정 재개발 구역 내 여러 주택을 보유한 소유주가 주택 중 하나를 매도한 경우, 그 집을 매수한 사람은 입주권을 받지 못할 수 있다. 다만 조합설립 이전에 나온 물건이라면 매도인·매수인 모두 입주권을 받는 데 문제가 없다. 

https://www.mk.co.kr/economy/view/2022/445822

훈풍 부는 서울 경매 시장…실거주 의무 없는 재건축 아파트 경매 인기