자산시장 버블 감별법 10가지 요약정리 - 부동산 편

자산시장 버블 감별법 10가지 요약정리 - 부동산 편

출처 : news.mk.co.kr/v2/economy/view.php?sc=50000001&year=2020&no=1298328&relatedcode=

 

 

 

지난 증시편에 이어 부동산 편으로 총 3가지 지표에 대해 살펴보고자 한다.

아래와 같이 1) 임대료/매매 가격 상승률 차이, 2) 주택 구입 능력 지수(HAI), 3) 소득대비 주택가격비율(PIR) 세 가지 항목이 있다.

 

 

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1) 임대료/매매 가격 상승률 차이

주택 시장에서 임대료와 매매가격의 상승률 차이라 함은 결국 '전세가율'이다.

부동산 시장에서의 거품이라 함은 실제 집에 거주하려는 실수요와 투자수요간의 간극을 의미한다. 여기서 실수요를 판단할 수 있는 아주 좋은 지표가 바로 전세가이다. 전세는 투자수요가 없이 100% 실수요이기 때문이다. 

따라서 예를 들어 전세가는 유지되나 매매가만 지속적으로 상승한다면, 부동산 가격에 거품이 낀 다고 볼 수도 있다. 그럼 전세가율 현황은 어떨까?

아래와 같이 2016년도 75.1%로 피크를 찍은 뒤 2020년 7월까지 꾸준히 하락해 왔다. 하지만, 이후부터 현재까지 다시 반등하고 있다. 2021년 1월 기준 전세가율은 56.3%이다. 이는 임대차 보호법으로 인한 영향이라 해석하면 되겠다. 

 

출처:Samtoshi 블로그

 

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2) 주택 구입 능력 지수 (HAI)

주택구입능력지수(HAI:Housing Affodability Index)란, 가계의 연평균 소득으로 주택 대출 원리금을 어느 정도 상환할 수 있는지를 알려주는 지표이다. 한국주택금융공사에 따르면, 중간 소득을 보유한 가계가 금융 기관에서 대출을 받아 중간 정도 가격대의 주택을 구매한다고 할 때, 대출금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 뜻한다. 그렇다면 현재 상황은 어떨까?

아래와 같이 서울 기준으로 2016년도 1분기 95.2%에서, 2018년도 4분기에 133.3%를 돌파했고, 2020년 3분기 기준으로 144.5%를 기록했다. 갈수록 주택 구입 부담이 늘어나고 있는 추세라는 건 분명하다.

 

 

 

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3. 소득대비 주택가격비율(PIR)

소득대비 주택가격 비율(PIR:Price Income Ratio)란, 연 소득을 주택가격으로 나눈 비율로 주택구매력을 알아볼 수 있는 주요 지표이다. 우리가 흔히 접하는 기사처럼 소위 월급쟁이가 몇 년을 모아야 서울에 집 한 채를 살 수 있는지에 대한 이야기다.

아래의 표를 보면 소득분위 3분위(가구 연소득 5,749만원) 기준으로 3분위에 속하는 주택(2억 9,736원)의 주택을 사기 위해서는 평균 5.2년이 걸린다. 이렇게 분위별 PIR을 추적하며 주택값의 동향을 파악할 수 있다.

 

 

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상기 설명한 세 가지 이외에도 유의미한 지표들이 있다.

4) 경매 낙찰률, 낙찰가율

낙찰률은 경매를 진행한 전체 건수 중 낙찰이 된 비율을 뜻한다. 예를 들어, 2021년도 1월에 총 100개의 매물이 경매시장에 나왔고, 이 중 60개가 낙찰되었다면 낙찰률은 60%가 된다.

낙찰가율이란 감정가 대비 낙찰된 가격의 비율을 뜻한다.

경매시장은 통상 부동산 시장에서 선행지표로 꼽힌다. 주택시장이 하락기에 접어들 경우, 경매시장에 나오는 매물 자체도 늘고 낙찰률과 낙찰가율은 떨어진다. 특히나 경매 특성 상 감정평가가 입찰 6개월 전에 이루어 진다. 그 말인 즉슨, 6개월 전의 시세가 반영되어 있다는 점이다. 따라서, 주택시장 하락기일 경우 입찰에 나오는 매물이 비싸게 감정가가 책정되어 있을 확률이 높다. 비싸게 나왔다고 판단하는 매물을 집어갈 사람은 없다. 

 

 

 

5) 대출 지표

주택 구매 시 받게 되는 주택담보대출이나, 전세 들어갈 때 받는 전세자금대출의 추이를 보는 것 역시 매우 유의미하다. 아래와 같이 작년도 통계를 보았을 때, 급속히 빠른 속도로 대출잔액이 늘어나고 있는 것을 볼 수 있다.